Es pot vendre una casa si un hereu no hi està d’acord?
Sabies que, en cas de vendre una casa per via judicial a causa de desacords entre hereus, el valor pot reduir-se fins a un 50% del preu real de mercat?
De fet, quan es tracta de vendre una propietat heretada, la situació pot complicar-se significativament si un dels hereus es nega a participar en la venda. Des d’un punt de vista legal, no és possible vendre una propietat sense el consentiment de tots els copropietaris.
Tanmateix, existeixen alternatives legals per resoldre aquesta situació. Les opcions inclouen:
- L’extinció de la comunitat de béns, mitjançant la qual un hereu pot adquirir la part dels altres.
- La venda del proindivís, tot i que això pot suposar una pèrdua de fins a un 70% del valor.
- Un procediment judicial, que, tot i que pot allargar-se més d’un any, ofereix una solució definitiva.
En aquesta guia, analitzarem detalladament totes les opcions disponibles quan un hereu no vol vendre, les seves implicacions legals i econòmiques, i les millors estratègies per protegir els teus interessos en el procés.
Marc legal: Què diu la llei sobre vendre una casa heretada
En primer lloc, cal entendre que el marc legal espanyol estableix regles específiques sobre la venda de propietats heretades. Aquestes normes estan dissenyades per protegir els drets de tots els hereus implicats.
Drets dels hereus segons el Codi Civil
Els béns heretats, llevat que hi hagi una disposició contrària en el testament, pertanyen als hereus en proindivís i per parts iguals. A més, cada hereu té dret a:
- Vendre la seva quota hereditària individual abans de la partició.
- Sol·licitar la divisió de la propietat en qualsevol moment.
- Exercir el dret de retracte si un altre hereu ven la seva part.
Limitacions legals en la venda de propietats heretades
No obstant això, existeixen importants restriccions legals. La venda d’una casa heretada requereix el consentiment unànime de tots els copropietaris. Per tant, cap hereu pot, sense el consentiment dels altres, realitzar alteracions en la propietat comuna, fins i tot si aquestes poguessin ser beneficioses.
Conseqüències jurídiques de la negativa a vendre
Quan un hereu es nega a vendre, es generen diverses conseqüències legals:
- Procés judicial: L’hereu interessat a vendre pot iniciar un procediment contenciós de divisió judicial.
- Impacte econòmic: La venda mitjançant subhasta judicial pot suposar una depreciació del valor de l’habitatge de fins a un 30-50% respecte al preu de mercat.
- Costs addicionals: L’hereu que es nega injustificadament a la venda pot ser condemnat a pagar les despeses judicials.
Cal destacar que recentment s’ha produït un canvi significatiu en la legislació. La Llei 8/2021 ha suprimit l’article 28 de la Llei Hipotecària, eliminant així la limitació que impedia als hereus no forçosos vendre immobles heretats durant els dos anys posteriors al traspàs del causant.
Procediments judicials disponibles
Quan les negociacions amistoses no donen resultat, els procediments judicials es converteixen en l’última opció per resoldre conflictes sobre la venda d’una casa heretada.
Procés de divisió de cosa comuna
El procés de divisió judicial representa una solució definitiva quan un hereu es nega a vendre. Aquest procediment s’inicia mitjançant una demanda davant el Jutjat de Primera Instància on es troba l’immoble. Els passos principals són:
- Presentació de la demanda, acompanyada de la documentació probatòria necessària
- Nomenament d’un perit judicial per dur a terme la valoració
- Determinació del valor de subhasta
- Celebració de la subhasta pública
- Repartiment de l’import segons les quotes corresponents
Demanda per extinció de comunitat
La demanda per extinció de comunitat requereix acreditar la propietat i expressar la voluntat de finalitzar la coproprietat. És important destacar que:
- El demandant ha de presentar una valoració inicial.
- El jutge pot sol·licitar una nova valoració si hi ha discrepàncies.
- Si no hi ha acord entre les parts, la subhasta es realitzarà.
Terminis i costos del procés judicial
Els terminis i costos varien significativament segons la complexitat del cas. El procediment judicial pot estendre’s com a mínim durant un any. Els costos principals inclouen:
- Honoraris d’advocat: Entre 2.000 € i el 10% del valor dels béns adjudicats
- Honoraris del comptador partidor: Entre el 10% i el 30% del valor de l’herència
- Honoraris del perit: Entre 300 € i 2.000 € per informe pericial
És fonamental considerar que la venda mitjançant subhasta judicial pot donar com a resultat un preu fins a un 30% inferior al valor de mercat. A més, si l’hereu que s’oposa a la venda no té una justificació vàlida, podria ser condemnat a pagar les despeses judicials.
Per tant, abans d’iniciar el procés judicial, recomanem exhaurir totes les vies de negociació possibles, ja que els costos associats i el temps invertit poden influir de manera significativa el resultat econòmic final.
Opcions per vendre sense consentiment total
Hi ha diverses alternatives legals quan ens enfrontem a la negativa d’un hereu per vendre una propietat. A continuació, analitzem les opcions més efectives disponibles.
Venda de quota hereditària individual
Podem vendre la nostra part de la propietat sense necessitar el consentiment dels altres hereus. Aquesta opció, coneguda com a venda del proindivís, ens permet transmetre el nostre percentatge a una empresa o entitat especialitzada. Tanmateix, hem de considerar tres aspectes importants:
- Pèrdua de control sobre la propietat.
- Necessitat d’acords posteriors amb els altres hereus.
- Reducció significativa del valor de la nostra participació.
Procés de subhasta judicial
La Llei de Jurisdicció Voluntària permet sol·licitar una subhasta voluntària. El procés segueix aquests passos:
- Presentació de sol·licitud en el Jutjat de Primera Instància.
- Dipòsit del 5% del valor de taxació.
- Obertura de la subhasta durant vint dies naturals.
- Període addicional de 24 hores després de l’última oferta.
- Certificació de la postura guanyadora
Impacte en el valor de la propietat
És important tenir en compte les implicacions econòmiques de cada opció:
- Venda del proindivís: Reducció del 35-50%.
- Subhasta judicial: Reducció fins al 30%.
A més, la subhasta judicial pot allargar-se almenys un any, fet que comporta costos addicionals i demores significatives. Per tant, abans d’optar per qualsevol d’aquestes alternatives, és fonamental avaluar les nostres necessitats immediates i capacitat per assumir possibles pèrdues econòmiques.
L’experiència ens mostra que la solució més convenient des del punt de vista financer és intentar aconseguir un acord entre hereus per vendre en condicions de mercat. Tanmateix, si això no és possible, aquestes opcions ens proporcionen una sortida legal, tot i que econòmicament menys favorable.
Alternatives a la venda total
Quan la venda total no és possible, tenim diverses alternatives pràctiques que poden ajudar-nos a gestionar la nostra propietat heretada de manera efectiva. Analitzem les opcions més viables per protegir els nostres interessos.
Compra de participacions entre hereus
La primera alternativa que podem considerar és la compra interna de participacions. Aquesta opció ens permet mantenir la propietat dins de l’àmbit familiar i, a més, ofereix avantatges fiscals importants. Quan un hereu adquireix la part dels altres, ha de compensar-los econòmicament pel percentatge que els correspon.
Per facilitar aquest procés, és recomanable:
- Realitzar una valoració professional de l’immoble.
- Establir un acord formal de compravenda.
- Documentar totes les transaccions econòmiques.
Acords d’ús i administració
També es poden establir acords específics per gestionar de la propietat. L’administrador de l’herència té facultats limitades i necessita el consens de tots els hereus per prendre decisions importants. A més, cal tenir en compte que cada hereu té un dret d’ús i gaudi. En cas de desacord, podem buscar la mediació per evitar la via judicial.
Conclusió
Vendre una casa heretada quan un hereu es nega pot ser complex, però és legalment possible a través de diversos mecanismes com la subhasta judicial, la venda de la participació o la demanda judicial per a l’extinció de la comunitat. Cal valorar cada opció amb cura per evitar pèrdues econòmiques significatives.